物业费16年不涨、物业公司亏损退出、房屋漏水多年治标不治本……这些老旧小区的“老大难”问题，在两位退休老人手中一一化解。近日，在“银发会客厅”第二期访谈中，71岁的张根喜和65岁的张海成分享了他们退休后投身社区治理的故事。一位是退休民警，用“铁脚板、金算盘、红心结”三步工作法破解物业费调价难题；一位是退休高级工程师，用工程师的“手术刀”攻克老旧小区漏水顽疾。他们用行动证明：退休干部参与社区治理，手里有本事、肩上有责任、心里装着老百姓。

张根喜退休前是上海市公安局边防和港航公安分局监察室纪检员，如今是虹口区江湾镇街道久久公寓业委会主任，一干就是8年、连任两届。久久公寓建成于2000年，物业费标准16年没动过：一楼0.95元，二楼以上1.35元。收费低，物业公司连年亏损——保安招不到年轻人，保洁从每天一次变成三天一次，电梯“困人啊、停梯啊、发生巨响啊、门关不上啊”，说到这些，张根喜的语气里满是揪心。去年初，原物业公司正式提出合同到期后不再续约。

在街道和居委会党组织指导下，业委会决定公开招聘新物业，可第三方评估显示，要维持小区正常运转，物业费得调到两块四毛五。张根喜清楚，这事处理不好，小区就要乱。他把几十年公安工作的老本行拿了出来——走群众路线，并摸索出“三步工作法”。

张根喜总结出一套“三步工作法”：第一步“铁脚板”，走家串户听心声。他利用晨练、散步的机会与业主聊天，摸清了大多数人的真实想法——“该涨了，但服务必须上去”；第二步“金算盘”，精打细算找平衡。先提出涨六毛的方案公示搞“心理压力测试”，召开听证会听取意见，压力大了再降一毛，最终二楼以上涨四毛八、一楼涨五毛，方案顺利通过；第三步“红心结”，一颗红心向业主，全程公开透明，公开招聘物业公司，请区房管局第三方抽签组成专业评委打分，最终宏瑞物业中标。

65岁的张海成退休前是上海富士施乐有限公司高级工程师，在机械制造及自动化领域发表多篇论文并获国家发明专利。退休后他本想“过点清闲日子”——佘山有山有水，每天爬爬山、钓钓鱼。可住进佘山翠庭小区后，他发现20年房龄的老小区漏水问题严重，业主抱怨不断。有业主知道他是搞工程的，便鼓动他：“我们房子漏水的问题，可以向你请教。”去年，他当选小区业委会主任。

“面对复杂问题，第一反应不是‘动手’，而是‘动脑’。”张海成调取小区近三年维修记录，把业主反映的漏水问题分成四类：屋面漏水型、外墙渗水型、管道渗漏型、公共区域问题。情况摸清后，他召集业委会、物业公司、业主代表和专业维修机构开“四方现场会”，逐一指明漏水点位置和原因，明确区分共用部位与业主自用部位——“楼道、屋顶、外墙等共用部位维修可使用住宅专项维修资金，室内专属管道问题原则上由业主自己负责。”这为后续工作扫清了责任不清、互相推诿的第一道障碍。“楼上漏水要楼下来出钱，他们肯定有情绪。但你把问题指出来、把责任分清楚，把情绪变成问题、把问题变成解决方案，问题解决了，情绪自然也就平息了。”

验收时刻，他选择“大雨之后回访”。“最好的验收就是大雨以后不漏。”每次大雨后，他拿着手电筒挨家挨户回访反映最严重的顶楼和中间楼层业主。张海成说：“我以前搞产品，产品出来是没有温度的、冰冷的。现在修的房子里面住着人，我交出的答案是有温度的。”

访谈最后，主持人感慨：“两位老师手中有本事、肩上有责任，最重要的是心里还装着老百姓。”张根喜的“三步工作法”，说到底就是把公安工作的群众路线用到社区治理中——铁脚板是走下去听民声，金算盘是坐下来算细账，红心结是把大家聚在一起。张海成则用工程师的“手术刀”修好了漏水的房子，更修复了社区的信任与和谐。